Czy inwestycja pod wynajem krótkoterminowy jeszcze się opłaca?

Jest to jedno z tych pytań, na które koniecznie trzeba sobie odpowiedzieć planując inwestycję w mieszkanie na wynajem.

Czy jest klimat dla inwestycji w mieszkania na wynajem?

Moim zdaniem jest, i przynajmniej w kontekście dużych i średnich polskich miast, w najbliższym czasie raczej się to nie zmieni.

Z jednej strony Rada Polityki Pieniężnej zasygnalizowała ostatnio, iż nie należy się w najbliższym czasie spodziewać zmiany stóp oprocentowania. Z drugiej strony krajowa kultura parlamentarna w ostatnim czasie – m.in. nocne uchwalenie ustaw – nie dają podstaw do wiary, że wiemy w jakich warunkach prawno – podatkowych obudzimy się jutro. Nie dziwi więc, że inwestorzy poszukują sposobu na ulokowanie gotówki zamiast trzymać ją w banku.

W ostatnim czasie około 70% transakcji na rynku wtórnym realizowanych jest za gotówkę. Sugeruje to, że inwestorzy indywidualni są zdania, że na nieruchomościach można zarobić.

– W ostatnich latach faktycznie na nieruchomościach większość osób zarobiła, ale nikt nie może nam gwarantować tych zysków. Myśląc o zakupie mieszkania na wynajem, trzeba być świadomym, że jest to inwestycja raczej długoterminowa, na minimum 3–5 lat, aby w miarę spokojnie spać i liczyć później zyski – radzi główny analityk HRE Investments. – Jeżeli więc inwestujemy na tym rynku, to tak, aby stać nas było na to, żeby przez kilka miesięcy utrzymywać niewynajęte mieszkanie i spłacać kredyt. Albo musi być nas stać na to, że mieszkanie może stracić 10 czy 15, 20 proc. na wartości, jeżeli okaże się, że trafiliśmy na najgorszy możliwy moment i kupiliśmy mieszkanie na górce.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Prezes Rentier.io przekonuje, że zakup mieszkania na wynajem to wciąż dobry sposób na zainwestowanie wolnych środków. Zgodnie z raportem Expandera i Rentier.io koszty najmu mieszkań rosną. W II kwartale 2019 roku największe wzrosty dotyczyły małych mieszkań (wzrost o 7 proc. rdr.), a średnia rentowność wynosiła ok. 8 proc. brutto. Inwestorów może zniechęcać wzrost cen nieruchomości, ale w perspektywie długoterminowej nie powinno to być czynnikiem determinującym decyzję o zakupie takiego lokum.

– Inwestycje w nieruchomości na wynajem w perspektywie długoterminowej, czyli 10-letniej i dłuższej, są opłacalną inwestycją, przy tym dość bezpieczną, bo ryzyko całkowitej utraty kapitału, jak w przypadku rynku kapitałowego lub dłużnego, tutaj praktycznie nie występuje – przekonuje Anton Bubiel.

Inwestując w mieszkania na wynajem, na jaki typ najmu się nastawić?

I czy trzeba to wiedzieć zanim kupi się mieszkanie na wynajem? Zdecydowanie tak, bo należy uwzględnić inną lokalizację i wyposażenie mieszkania. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy po prostu przygotowuje się inaczej niż te do wynajmy długoterminowego.

Wpływ na zyski ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania i to, jak długo stoi ono puste.

Ostatnio wciąż spotykam się z tym pytaniem. Nie ukrywam, że osobiście uważam, że trzeba do tematu podejść ostrożnie bo ten rynek bardzo się zmienia. Postanowiłem więc zebrać kilka wyniki kilku mieszkań z okresu kilku ostatnich lat. Oczywiście by odpowiedzieć sobie na to pyta, trzeba wziąć pod uwagę również subiektywne uwarunkowania.

„Krótki termin” – no więc warto czy nie?

Jeśli spodziewacie się, że dam jednoznaczną odpowiedź, to jesteście w błędzie. Dlaczego?

Po pierwsze nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Jedni decydują się na takie właśnie rozwiązanie bo nastawiają się na wzrost wartości wynikający z lokalizacji. I po prostu nie chcą by mieszkanie stało puste.

Jeszcze inni obawiają się przepisów wynikających z Ustawy o ochronie praw lokatorów.

To wszystko są kwestie do omówienia z pośrednikiem (dobrze by faktycznie wiedział coś o rynku najmu krótkoterminowego a nie tylko przypuszczał lub „coś tam słyszał”) albo z innym profesjonalnym doradcą. Czy też rozważenia we własnym zakresie.

Na potrzeby niniejszego wpisu zabrałem trochę danych, na przykładzie faktycznie działających na rynku wynajmu krótkoterminowego mieszkań we Wrocławiu. Wskazują one jednoznacznie, że rentowność maleje.

Zebrałem dane z rezerwacji (brutto) dla trzech uśrednionych typów mieszkań, na przestrzeni trzech okresów rozliczeniowych.

Do uśrednienia posłużyłem się dwoma mieszkaniami typu studio, dwoma mieszkaniami dwupokojowymi i dwoma mieszkaniami trzypokojowymi.

Przychody z rezerwacji poszczególnych typów mieszkań w wynajmie krótkoterminowej na przestrzeni 3 lat.
Na podstawie uśrednionych wyników na podstawie 2 realnych apartamentów dla każdej z grup.

Jak widzicie na wykresie wszystkie typy mieszkań odnotowały regularny spadek przychodów. Wyjątkiem stanowi mieszkanie trzypokojowe, które okresie wrzesień 2018 -sierpień 2019 r. odnotowało nieznaczny wzrost przychodów w wynajmie w stosunku do wcześniejszego adekwatnego okresu.

Podane wartości służą tu za przykład, który moim zdaniem odwzorowuje trend.

Są to wartości brutto, a to oznacza, że jeszcze sporo należy od tego odliczyć:

  1. podatek VAT 8%
  2. prowizję dla serwisów rezerwacyjnych – minimum 15% (w pięciu głównych polskich miastach) w pozostałych lokalizacjach 12%
  3. prowizję dla profesjonalnej firmy zarządzającej – operatora wynajmu – między 20% a 30%
  4. podatek dochodowy (w zależności od wybranego sposobu rozliczania)
  5. podatek od nieruchomości – należy uwzględnić podatek od lokali użytkowych czyli zamiast kilkudziesięciu (0,79 zł) gorszy za m2 należy liczyć się z kwotą 23 zł/m2

Z czym jeszcze należy liczyć się podejmując decyzję o inwestycję w mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy?

Nieznanych zmiennych jest jeszcze kilka. Wymienię dwie; po pierwsze niepewność co do regulacji prawnych. Na dzień dzisiejszy rynek wynajmu krótkoterminowego nie jest objęty żadnymi regulacjami. Ale to niebawem się zmieni, najdalej w ciągu 2-3 lat. I dobrze. Nie dobre jest natomiast to, że nikt tak na prawdę nie wie w jakim kierunku podąży nasz prawodawca.

Być może będą to po prostu regulacje obejmujące spełnienie określonych warunków i zdobyciu licencji. Mogą to być jednak rozwiązania zaczerpnięte z niektórych krajów europejskich, które podeszły do tego bardzo restrykcyjnie. Na przykład 180 dni w roku i tylko w mieszkaniu, w którym właściciel sam mieszka.

Należy mieć na względzie, że wynajmowanie mieszkania w systemie krótkoterminowym wiąże się koniecznością odprowadzania podatku od nieruchomości jak od lokalu usługowego. Coraz częściej zdarzają się przypadki, że urzędy gminy przysyłają właścicielom wezwanie do zapłaty wyższego podatku. Dołączając do wezwania wydruk oferty z portalu rezerwacyjnego typu Booking czy Airbnb.

Podsumowując

Decydując się na inwestycję w nieruchomość na wynajem, z przeznaczeniem do wynajmu krótkoterminowego. Inwestor powinien uwzględnić:

Lokalizacja która nadaje się na krótki termin jest zazwyczaj znacząco droższa.

Spodziewane zmiany regulacji prawnych.

Rosnąca konkurencja i inwestycje deweloperskie w aparthotele skutkują rok do roku obniżaniem rentowności tej formy wynajmu. (We Wrocławiu na przełomie 2019/2020 r. planowane jest oddanie trzech dużych inwestycji aparthotelowych.

Miasta o największej atrakcyjności turystycznej odnotowują największe

– Tego rodzaju problem zazwyczaj nie występuje w dużych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Łódź czy Poznań. Jest tam bardzo dużo uczelni i firm, dzięki którym do miast wciąż napływają studenci, osoby poszukujące pracy, w związku z czym stabilność wynajmu jest dużo większa. Niestety ze względu na dużą konkurencję na tych rynkach trzeba się liczyć z nieco niższą rentownością najmu w dużych miastach, która oscyluje w okolicach 7-8 proc. – wskazuje Bubiel.

Reasumując. Jeśli nie zainteresowałeś się wynajmem krótkoterminowym kilka lat temu. warto się zastanowić, czy to dalej jest atrakcyjny biznes. Moim zdaniem coraz mniej.

Jeśli podczas inwestycji wspierałeś się kredytem, lepiej jest pomyśleć o dochodzie pasywnym z nieruchomości.

Oczywiście zawsze można wynająć mieszkanie komuś, kto sam weźmie na siebie ryzyk najmu krótkoterminowego. Ale czy na pewno bierze na siebie całe ryzyko? Warto to rozważyć i z przysłowiowym ołówkiem w ręku wszystko dokładnie przeliczyć.

Masz dodatkowe pytania, chcesz wiedzieć więcej? Po prostu zapytaj. Dobrze znam tą branże i chętnie udzielę informacji wcześniej. Pomogę podjąć decyzję inwestycyjną dopasowana do Twoich oczekiwań, potrzeb i możliwości.

Rafał Nowakowski

Prezes zarządu Archnet Sp. z o.o., pośrednik w obrocie nieruchomościami; w Locativus - Biuro Nieruchomości odpowiada za relacje z inwestorami i kluczowymi klientami. Od 2014 roku związany z rynkiem inwestycji w nieruchomości. Przez 7 lat zajmował się zarządzaniem inwestycjami na wynajem krótkoterminowy. Studiował filozofię na Uniwersytecie Wrocławskim, Public Relations. Polskie Radio Wrocław wyszkoliło go się rzecznika prasowego. Miłośnik storytellingu w marketingu. Współpracował z wieloma branżowymi wydawnictwami jako felietonista.